Brasil e Rússia enfrentam nova subida dos preços de imóveis

Especialistas atribuem aumento à estabilidade econômica e à facilidade de obter créditos imobiliários. Foto: TASSO Brasil lidera o ranking apresentado pelo centro de pesquisa Knight Frank com elevação de preço dos imóveis na faixa de 18,4%, duas vezes maior do que os índices registrados anteriormente. A Rússia, com 9,9%, ocupa o quarto lugar desse grupo de cinco países, que inclui ainda a Áustria (11%), Turquia (10,5%) e Colômbia (7,7%).

Fatores como estabilidade econômica, controle da inflação, aumento de renda, queda do desemprego e baixa das taxas de juros facilitaram o acesso ao crédito imobiliário no Brasil e, consequentemente, aumentaram a demanda. Somado a tudo isso, o supervalorização dos imóveis registrada no país decorreu da atualização dos preços em comparação aos valores praticados no mercado internacional.

“No caso da Rússia, os preços dos imóveis estão crescendo pelo segundo trimestre consecutivo. Ainda no quarto trimestre de 2011, com uma baixa de 9,3%, a Rússia ocupava a 50ª posição entre os 52 países medidos pelo Índice”, explica Elena Iurieva, diretora regional do departamento de imóveis residenciais de alto padrão da Knight Frank para a Rússia e países da CEI (Comunidade de Estados Independentes).

Em abril deste ano, o preço de um metro quadrado nos imóveis recém-construídos nas cidades menores da Rússia atingiu cerca de US$ 1.500. Em Moscou, o mesmo metro quadrado custava mais de US$ 5 mil.

Iurieva atribui a valorização do mercado imobiliário da Rússia ao fato de a maior parte dos russos considerar a aquisição de imóveis como um investimento seguro a longo prazo.

Grande parcela dos russos acolheram as previsões sobre o eventual colapso da zona do euro e de sua moeda única, divulgadas no início deste ano, como estímulo à procura de meios seguros para resguardar suas finanças.

Com o baixo rendimento de poupança (nem todos os bancos oferecem taxas de juros superiores às de inflação) e baixa confiança nos instrumentos financeiros, imóveis e carros têm sido considerados os ativos mais confiáveis na Rússia. O primeiro pode ser alugado a qualquer momento e render a seu proprietário, pelo menos, US$ 1mil ao mês. Já o segundo pode ser facilmente transformado em ganha-pão caso seu dono perca o emprego.

Crédito fácil

Os bancos também contribuíram para a alta dos preços no mercado imobiliário russo, por meio da ampla liberação de empréstimos para a compra de imóveis e carros.

De acordo com a agência de crédito imobiliário da Rússia, o volume de empréstimos aumentou 1,6 vezes e atingiu 516,9 bilhões de rublos (cerca de US$ 17, 2 bilhões) nos primeiros sete meses do ano.

Embora os créditos imobiliários sejam usados principalmente para a aquisição de imóveis no mercado secundário (imóveis usados), observa-se que, nos últimos dois anos, a tendência de aumento desses contratos foi também reproduzida no mercado primário.

Segundo o presidente do banco Delta Credit, Serguêi Ózerov, o percentual das transações no mercado primário foi de 24% no ano passado, com previsão de subida para 25% neste ano.

“Ao contrário do Ocidente, nosso país não teve uma bolha imobiliária. Além disso, o crescimento bastante rápido dos preços dos recursos energéticos no mercado mundial contribuiu para a recuperação da econômica da população”, disse, em entrevista à Gazeta Russa, o analista da agência Investcafe, Iúri Kochetkov.

Segundo ele, a atual subida dos preços se deve, em grande parte, à inflação natural e ao crescimento da renda da população, e não à agitação do mercado nem à injeção maciça de investimentos.

“O crescimento especulativo dos preços começará de novo só com o aumento significativo dos empréstimos imobiliários e, mais importante, com a redução das taxas de juro anual desses créditos para 5% a 7%”, explicou Kochetkov.

Futuro incerto

Ao que tudo indica, os preços dos imóveis continuarão crescendo, pois o governo russo tem a intenção de reduzir o custo do crédito imobiliário. O valor de dois ou três mil dólares por mês por um apartamento de dois cômodos é atualmente inacessível a muitas famílias jovens.

O primeiro-ministro russo Dmítri Medvedev confirmou recentemente que o governo iria tentar reduzir as taxas de juro dos créditos imobiliários para 5 ou 6%. No entanto, não está claro quando isso será aplicado na prática.

A taxa atual de refinanciamento do Banco Central é de 8%, e o custo desses créditos segue raramente abaixo dos 9,5% a 11%, mesmo nos programas de empréstimos mais favoráveis.

O problema está também no fato de a oferta de novas habitações ficar sempre atrás da demanda. No primeiro trimestre de 2012, foram entregues quase 10 milhões de metros quadrados de unidades imobiliárias, apenas 6% a mais do que no mesmo período de 2011. Os especialistas consideram pouco para um país com mais de 140 milhões de habitantes.

O crescimento da produção na Rússia ainda é impedido pelos altos custos dos projetos de construção. Além dos materiais e dos terrenos serem extremamente caros, é preciso acrescentar ao orçamento os subornos de toda a espécie pagos pelas construtoras.

O diretor do Instituto de Gerenciamento Tributário e Economia dos Imóveis da Escola Superior de Economia, Vadim Zaskó, afirma que a corrupção aumenta em 10% o preço final de uma unidade habitacional.